□ 사안의 개요
- 원고들과 피고는 2020. 1. 15. 토지 및 건물에 관한 임대차계약 체결 당시 피고가 자신의 비용으로 영업에 필요한 건물을 신축하여 사용하되 그 소유권은 원고들에게 귀속시키고 5년의 임대기간 만료 시 위 부동산을 원고들에게 인도하기로 약정함.
- 그런데 피고는 2020. 7. 1.부터 2021. 12. 31.까지 18개월분의 차임을 연체하였음. 원고들이 피고의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 이 사건 소장이 2022. 1. 17. 피고에게 도달하였으므로, 임대차계약은 2022. 1. 17. 적법하게 해지되었음.
- 그런데 피고는 당초 임대차계약에서 정한 임대기간 만료일인 2025. 2. 1.이 지난 당심 변론종결일(2025. 3. 25.) 현재까지도 위 부동산을 점유·사용하면서 소매점을 운영하고 있음.
□ 쟁점
- 피고의 차임 연체로 임대차계약이 중도 해지되었으나 피고가 임대차계약에서 정한 임대기간이 만료될 때까지 부동산을 점유·사용·수익한 경우에도, 임대인인 원고들이 임차인인 피고로부터 위 부동산을 인도받기 위해서 건물 신축비용에 관한 별도의 정산절차를 거쳐야 하는지(소극)
□ 이 법원의 판단
- 피고의 차임 연체로 임대차계약이 중도에 해지된 이 사건의 경우에도, 원고들과 피고 사이의 형평은 임대차계약이 당초 예정하였던 상황을 기준으로 판단함이 타당함. 원고들과 피고가 임대차계약을 체결하였을 당시 예정하였던 상황과 비교하여 보면, 결국 피고가 임대차계약에서 정한 임대기간 만료일까지 부동산을 점유·사용·수익함으로써 건물 신축비용을 회수할 수 있는 충분한 기간을 부여받았다는 점에 관하여는 차이가 없음.
- 피고는 건물 신축에 따르는 모든 위험, 즉 건물 신축에 소요되는 비용뿐만 아니라 건물에서 당초 기대하였던 것보다 더 적은 수익이 발생할 위험까지 모두 부담하기로 하였다고 봄이 타당함. 이 사건과 같은 경우에도 별도의 정산절차를 거쳐야 한다면, 피고는 차임을 연체함으로써 원고들로 하여금 임대차계약을 해지하도록 유도한 후 건물 신축비용에 관한 정산을 요구할 수 있고, 이는 임대차계약이 당초 예정하였던 위험분담에서 벗어날 수 있는 옵션(put option)을 부여받은 결과가 됨. 이는 계약에서 정한 의무를 이행하지 않은 피고에게 계약을 준수한 경우보다도 더 큰 이익을 주는 것이어서 불합리함.
- 정산금과의 동시이행을 명한 제1심판결 변경, 원고승(단순인도 및 차임 상당의 부당이득반환)
[대구고등법원 2024나14115 토지인도, 재판장 정용달, 주심 박소영]